Ellis法=租管政策下的"离婚法"--细说当今租管政策之二

蓝葭    04/21     1891    
4.0/1 

参考Rent Control系列科普文章:

三藩市租管简史 http://tinyurl.com/SF-RC-history

租约胜似婚约,http://www.weidb.com/p31730

解码San Jose JCE, 魔鬼尽在细节中,http://www.weidb.com/p79678

 

本文则要对“租约胜似婚约”那篇文章里面提到的Ellis法,做更详尽的解释。先参考之前对Just Cause Eviction的介绍文,也就是说,一旦JCE通过的城市,屋主想要加租金,换房客,都会难于登天。那么,作为私人房产的拥有者,最后一招总可以收回房子不租了吧?问题是,想自住,想卖房,都不是你赶走租客收回房屋的理由。可笑加州保障所有人民有“无过失离婚”的权力,在执行JCE的城市里却不给屋主“无过失”退租的权力。那么,唯一能够帮助屋主逃离一场错误的“婚姻”的法律,就是租房政策里面的离婚法--Ellis法。

如果Ellis法不存在,屋主的私人房产基本就是租给谁就属于谁,只要租霸有决心,你就相当于一辈子别想离开这个结婚对象了。你租给谁,就等于娶了谁,房子就是规人家管,屋主完全丧失了对私人财产的自主权。难怪在租管政策先驱的旧金山San Francisco,Ellis法被誉为保护屋主逃出魔掌的最后护身符。那么,Ellis法的具体内容到底是什么?在旧金山和San Jose,Ellis法有不同之处吗?

我们先看旧金山Ellis法的规定:预备退租的屋主必须支付房客一个住宅单位超过两万元的赔偿费。如果租客中有老人,小孩,残疾人,则每个人头还要外加大约$5,000。一旦退租后,该房屋在5年之内一旦回到租房市场,必须联系之前的租客,而且按照搬出的房价把他们迎接回来。除非原租客无意入住,这个房子才能自由出租。

如果写成婚姻法版本,旧金山的Ellis法相当于这么规定的:
欲离婚者,必须打官司且支付对方大笔赔偿。即使法院最后裁定你可以离婚,提出离婚者也必须保证出家五年不沾凡俗,之后才能恢复自由身。如五年内还俗,原配复合有绝对优先权,且待遇不能减少。只有原配无意复合的情况下,才允许再次自由恋爱。这就是三藩市Ellis Act (艾里斯法)的“婚约版“。

虽说Ellis法是保障屋主逃出生天的唯一救命稻草,但是按照这个流程做下来,屋主也得给扒去一身皮。而San Jose本周通过JCE的可怕之处在于,议员们还压根没商量好Ellis法要如何执行。也就是说,城市已经通过一个结婚法,让所有结婚的人一辈子都必须绑在一起,却还没要想好一个离婚法案,规定什么情况下可以起诉离婚。即使按照现在还没有finalize的讨论,San Jose的Ellis法的执行条例也比旧金山要严苛很多,可以说是要扒掉屋主三层皮:
欲离婚者,必须打官司且支付对方大笔赔偿。即使法院最后裁定你可以离婚,提出离婚者也必须保证出家十年不沾凡俗,之后才能恢复自由身。如十年内还俗,原配复合有绝对优先权。只有原配无意复合的情况下,才允许再次自由恋爱。而如果提出离婚者五年内要求还俗,哪怕屋主从老子换成了儿子,你也必须重新迎娶老子的原配。哪怕原配无意复合,你对于新对象也必须支付跟原配相当的各种福利赡养优惠。

看看旧金山屋主连这种掉层皮的Ellis法都要誓死捍卫,可见JCE执行之后的后果有多可怕。如果San Jose版本的JCE, Ellis法出台后,又会吓退多少房东不敢出租房子,逃离San Jose?而且,San Jose的地域面积之大,房屋之多,一旦租管通过只怕整个硅谷房东都会受到沉重打击。更不要说租客团体在啃掉了San Jose这个硬骨头之后,就会大举进攻各个小城,把企图抗拒租管的城市各个击破。现在San Jose的租管政策还没有彻底定调,这也是硅谷屋主们团结抗争的最后一个机会。