层层深入,详细谈谈库市理性发展公投 (CCSGI)                                               


关注Cupertino高密度    02/09     8503    
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库市理性发展公投(CCSGI) 收签名早在一月底结束,现在已经qualify上11月大选选票。可是还有不少朋友对公投具体内容有诸多疑问。这里专门做一下解答,层层扩展谈一谈。

库市理性发展公投主要包含三个部分。简言之,就是

1. 回归库市General Plan (简称GP)
2. 把之前的Vallco rezone内容 清零
3. 未来对GP的修改,都要公投决定。

如果说细一点,公投包含的三点内容是这样的。
1. 每一个城市都有一个类似城市宪法的General Plan。在这个法律文件里面,规定了一个城市的总体规划,比如哪里是住宅,哪里是办公区,哪里是工业区,哪里是商业区。。。配合这些规划,城市需要多少绿地,不同区块楼高密度如何设限,如何分配供水供电系统,下水道容量,交通路况规划,紧急救灾设施。。。。。。都要在制定GP的时候,统一协调考虑。这个宪法的地位,本应是高于其他城市具体项目之上的。我们希望库市在发展的过程中,能够依律依法,尊重GP。
2. Vallco是Cupertino唯一的大型购物中心。Vallco的改造项目事关的,绝对不仅仅是一个开发商的利益,而是会影响到库市整体的民生。现在民间对于Vallco改造,压倒多数的意见都是保持Vallco现在在GP里面的zoning规定,让Vallco被翻盖成一个包含购物,餐饮,休闲,娱乐的shopping mall,不能加盖高大的万人办公楼与高密度住宅。而未来如果要rezone ,必须按照CCSGI 流程来做,才能保证开发商会真正让学区社区获利,不仅仅是搞一些随时可以赖掉的空头许诺。
3. 上面提到的城市General Plan,一般都是十年以上才大改一次。如果要修改GP里面的内容,绝对不是单纯加一,减一,这种操作。很多东西都是牵一发而动全身。所以,我们反对零零星星为开发商开后门,修改GP的方法,而完全不考虑学校,交通等配套措施的做法。公投要求未来对GP的修改,都要经过全民投票。事实上,库市现在的GP,对于楼高,密度发展还留有相当多的余量。所谓不修改GP,城市就无法发展,根本不是事实。另外,这种十几年才改一次的重要法律文件,每次改版要求全民公投,完全不为过。没有哪个城市一年修改四五次GP,所以说库市理性发展公投会让库市今后年年搞四五次公投,根本是无稽之谈。若一年四五个公投的确发生,原因只会有以下两种可能。第一,这个市府能力有问题,自己制定的城市长远规划又被自己不断否定,浪费民脂民膏;第二,这个城市对开发商的贪婪予取予求,只要开发商不满城市法律限制了他们的盈利最大化,他们就能推动修改立法。

如果有些朋友还想了解库市理性发展公投幕后产生的内幕,下面是公投三点产生的原因解释。
1. 在2014年以前,其实库市只发生过一次制定出了General Plan,又去改动这个文件的事情。那次就是为了批准苹果飞碟而修改GP,全市慎重讨论了很久很久。而对库市GP的随意篡改行为,则发生在2014年12月4日凌晨。当大批反对无节制高密度的抗议市民退场后,市议会几乎没有经过讨论,就以4:1的投票结果闪电通过了一个14-211议案。这里面就包括了对城市现有GP的大范围大规模的修改,为开发商随意加高楼高,加大密度,广开绿灯。之后,市民组织花了将近一年的时间,与市议会讨论,抗议,希望他们重新审议这份GPA。可是市府根本没有任何实质性合作的行动。库市理性发展公投,就是要反对这种对城市整体规划随意篡改的议案,回归城市整体理性发展。
2. 也是在那个凌晨偷偷通过的14-211议案中,还有一个关于Vallco special plan的计划章节。里面同意让Vallco的zoning信息从retail-only变成mixed-use。更加令人发指的是,里面对Sand Hill公司做Vallco改造的楼高限制,是TBD。这是什么意思?就是说,一般人改建自己的房子,都要按照城市规定,比如zoning规定不能超过两层楼,你就不能违法盖超过两层。但是,Sand Hill得到特殊优待就是,虽然2014年他们还没有来得及提出Vallco具体改造计划,城市已经开绿灯给他们说,这个rezone后的楼高限制,完全由Sand Hill说了算。你们想在计划里面写多高,都不违法。而库市理性发展公投,就是要制止这种毫无节制的,给Vallco开发商开后门的special plan。
3. 在2015年秋天,库市议会以3:2通过了一个15-078议案。里面为开发商违反GP开了一个新窗口。那就是,任何开发商都可以随便向市府提交自己的项目计划书,无所谓这个计划是否符合当前GP。然后呢,只要3个议员投票赞成,这个计划就能被通过。通过后,市府就会把项目所在地的General Plan中的zoning部分,改得跟开发商想要的一样。库市理性发展公投强烈反对这种本末倒置的做法。这相当于让开发商可以随时去drive修改库市宪法,修改城建整体规划。等于让总体城建规划形同虚设。我们希望未来库市所有对GP的修改,都应该是由市府出面推动,在进行了全市大规模考察后,提出一个完整的发展计划,然后由市民投票通过。这才是保护市民利益最好的方法。