租约胜似婚约 -- 戏说当今租管政策(Rent Control)                       


蓝葭    11/17     7098    
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加州一直是个非常保护租客的州。小业主经营出租房,关于涨租,赶人,维护房屋等,都要受到严格限制监督。政府认为让有资产的阶层出让一些社会利益给无产阶级,可以换来社会安定。只要这类政策不过分,也算可以理解。但是,如果政策过于向租客方倾斜,许多怪现象就出来了。比如最近San Jose闹出来的Rent Control租管新政-- Just Cause Eviction,不禁令人惊叹租约竟然强过婚约!


第一步:离婚有自由,退租无自由

众所周知加州离婚政策的指导方针:"无过失"离婚。合则聚,不合则离。在加州无需出示对方对婚姻背叛,伤害,等等证据,就能够离婚。偏偏Just Cause这个租金管制政策就是说,屋主不可以“无过失”赶走房客。一旦此法案通过,只要房客没有干违法的事情,只怕你永远也别想退租收房。而且就算租客违法,要做到实时举证,难度极高。一般邻居也不敢出头举证罪犯,怕被报复。好吧,你害怕了,放弃了,想干脆卖房结束烂摊子?对不起,Just Cause Eviction规定,就算你想卖房,也不能当成赶走租客的理由。所以说,在这个政策之下,只要租客下定决心死赖着不走,房主跟租客就被永远紧紧绑在了一起。而且,跟Just Cause同时提出的租管政策,还有每年的涨租限制。只要这个租霸有恒心留下,就能永远一生一世享受低房租。这么强的法律约束性,岂是婚约可比?

有人问,一旦Just Cause Eviction通过,我可以改自住逃跑吗?现在请大家想象一下这种奇葩法律 -- 欲离婚者,必须打官司且支付对方大笔赔偿。即使法院最后裁定可以离婚,提出离婚者也必须保证出家五年不沾凡俗,之后才能恢复自由身。如五年内还俗,原配复合有绝对优先权,且待遇不能减少。只有原配无意复合,才能再次自由恋爱。这就是三藩市Ellis Act (艾里斯法)的“婚约版“。而即使如此苛刻的法律,也在三藩得到小业主们的誓死捍卫。因为依照艾里斯法改自住是他们唯一能活着逃出生天,拿回房子的路,虽然几层皮都被剥掉了。这个改自住的过程要支付昂贵律师费,经历漫长的官司,给租客大笔赔偿,即使最后胜诉能改,再出租必须优先考虑原租客。San Jose一旦通过了Just Cause Eviction,业主们下一步就只能退守捍卫这种逃离租房市场的法案了。


第二步:非娶一人,乃娶一族

在第一步把租客跟屋主死死绑在一起之后,租管进一步将如何发展呢?活生生地例子就在三藩。先看看婚约的演变。在古代,嫁娶都是家族之间的事情,娶了一个人就免不了跟她的家族有斩不断的关系。而现代社会,这种家族牵绊早就不存在了。婚约,不过就是两个人之间的契约。可笑的是,连婚约都不会管你负担对方亲戚的抚养住宿,三藩的租金管制政策竟然会管。Rent Control法令规定如果某人跟屋主签了入住合同,他可以把自己的亲戚朋友一个一个拉进来。屋主必须接受这些人入住,还不能涨房租。就是说,一旦跟一个租客签约,就有可能要背上收容他全家老小的负担。如果屋主不堪忍受,想要加租金,他必须依照严苛的政策进行申请,一旦某一步不小心被判为“恶意涨租”,他就有可能连每月原有的租金都要赔进去,对租客进行“补偿”。


第三步:子子孙孙,永不分离

有了上述Rent Control政策的庇护,租霸一家人就能轻而易举一辈子霸占住一个便宜房坑。但是,人总会死,死了,租约怎么都该结束了吧?就算是婚约,也只是管到双方白头到老而已。可是,在美国的左派城市竟然还有进一步的租管法律让租约可以被继承。也就是说,屋主等到租客老死,都未必能收回你的房子,因为租约可继承,就能把这个房租优惠子子孙孙传下去。虽然现在San Jose的租管还没有这么离谱,但是如果不阻挡Just Cause Eviction的通过,任由这个奇葩法案继续发展,必然走向这个结果。


各位屋主们,如果你不想让自己未来签一份租约,胜过签一份婚约,签一份卖身契,请务必加入反对Rent Control的行列。各位租客们,除非你们打算一辈子不买房,一辈子不搬家,那么这种疯狂的租金管制对你们也不会有任何好处。过度租管区往往使得坏房客比例大大提升,导致好房客纷纷搬离。而租管搞得屋主因为恐惧,只顾保命逃跑,越来越不敢租房,导致房源减少租金进一步上升,必然造成房屋市场迅速恶化。对所有非租霸的租客,长期都只有坏处,没有好处。