如何杀死Vallco mall?--Sand Hill开发商的精彩剧本


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Cupertino作为硅谷的心脏,有着得天独厚的地理位置优势。高速280,85,还有Lawrence, De Anza, Stevens Creek这些贯通硅谷的大路统统在库市交汇。而其中属于黄金地段的黄金地段,就要数Vallco Mall所在点了。如此人口众多,又交通便利的地方,本该最适合开店。可是开店盈利周期长,不如倒卖楼盘赚得快赚得多。有些不擅长经营购物中心的开发商,比如Sand Hill就宁愿盖楼不愿盖店。可是,本地居民又不是傻子,如何能让大家同意乖乖交出交通便利的购物黄金地段来盖办公楼或者公寓楼盘呢?只有一个方法,就是把Vallco mall先搞死,造成既成事实,让大家以为此地除了盖大型楼盘没有其它更好的选择。


可是,杀死这么一个大型购物中心,绝不是一件容易的事。里面的商店业主待着好好的,哪里会轻易放手商店?Sand Hill的Peter Pau不愧是地产界的商业”奇才”,他做到了!如今Vallco的萧条有目共睹,很多天真的群众真的以为此地只能盖几千公寓和万人办公大楼,别无出路。可是这个mall真的是自然死亡的吗?现在,让我们来看看Peter Pau是如何一步一步杀死Vallco Mall的。


杀死Vallco剧本第一幕:Vallco Mall从Sand Hill接手之前就不景气,历任业主费劲努力也无法让这里繁荣。所以此地根本不适合开商店,就该改变zoning用来盖办公楼盖房子。


事实上,在Sand Hill之前那一任的Vallco owner是个越南人,他拥有Vallco期间,根本没有在招商和维修方面做过什么研究和投入,甚至owner本人都没有出现在Vallco看过这个产业。也难怪Vallco从那时起就景气不起来。坊间盛传此人有复杂的军政后台,钱财来路不正,不过是通过买下Vallco mall来把钱洗白,压根就没打算好好经营这个购物中心。这个说法已经被后来的新闻证实。这里还有一些关于前越南业主的八卦 http://m.english.vietnamnet.vn/fms/business/183406/how-rich-is-tram-be--the-banking-tycoon-recently-arrested-.html#ui=mobile


杀死Vallco剧本第二幕:Vallco这个地方很差,根本没人要。所以能有个Sand Hill肯来买地,随便盖点什么,库市人就该知足了。别整天闹来闹去,把Sand Hill气走了,这里就彻底没希望了。


其实,在Vallco当初拍卖的时候,有8个商家都拼命争夺这块硅谷中心的黄金地段。其中有三个是专门做购物中心的公司,包括the Irvine Company。说这个地方压根没人看中愿意做未来的购物中心开发,就是赤裸裸的谎言。Sand Hill那时是想方设法才把这块地夺下来的。Vallco根本不是没人要的垃圾地块,库市人也根本不需要求着Sand Hill来开发。假如他们真的认为此地无法开发,只要放手,立刻会有其它商家愿意挤破头来收购。另外,买下这个地块的时候,Sand Hill对这里的土地用途知道得很清楚,只能用于盖商店,活动中心,还有餐饮,娱乐设施。不能盖办公楼,也不能盖大规模住房。


杀死Vallco剧本第三幕:Vallco mall的大型商户在这个不适合开店的地方全都赔本,纷纷主动离开此地。所以,这里未来如果再搞购物中心,根本没商家有兴趣落户。


事实上,一直到2015年,Vallco mall里面的主要商店,大都是盈利的。绝大部分商店不是自己倒闭关门,而是被业主Sand Hill给逼走。这样造成各个商店纷纷倒闭的假象,好让市民同意Sand Hill随意翻盖大型楼盘,达到自己公司利益最大化的自私目的。


其中几个大头Macy’s, JCPenney, Sears都没有主动想走。而且,尤其以Sears与Sand Hill的“逼迁”行动斗争最为激烈。大家请看Sand Hill的Peter Pau给库市市府写的这些email (https://drive.google.com/file/d/0BxFvX1t7rOQxeWE1azM1NUJxREU/view?usp=sharing)。其中Peter Pau的口气犹如土皇帝,对不肯卖地走人的Sears手段狠辣。信中要求city manager “put more heat on them”, 还要求市府不择手段施压Sears,胁迫他们”play ball”,来跟随Sand Hill的游戏规则。


杀死Vallco剧本第四幕:大型anchor stores纷纷出走,其他小商户无法抵御萧条也都主动关门。虽然Sand Hill用尽努力挽留,无奈Vallco mall已经没有活路了。


在逼迫JCPenney, Sears这几个大头走人之后,Sand Hill开始了对小商户的大规模清扫行动。其中有的小商户被利诱,说如果放弃十年或者二十年租约,改成一年一续约,价格竟然比一口气签20年平均下来一年的价格还便宜。小商户真想不到世上有Sand Hill这样的大善人,立刻千恩万谢地取消之前租约,改了一年一续约的方式。而有的小商户感到其中有诈,不肯把长租改短租。因为他们大半辈子的身家都在自己的Vallco店面上,他们不想冒着被业主赶走的风险放弃长期租约。Sand Hill就用威逼手段,强迫他们放弃。连Sears都抗不过Peter Pau的雷霆手段,几个小店铺如何是Sand Hill的对手?最后,自然也是一个个被逼走。于是,Sand Hill藏起满心欢喜的兴奋之情,“充满悲情地”地对外宣布,虽然他们拼命挽救Vallco,无奈此地太没有前途,整个Vallco mall的大部分商店都要在2015年底关门。


在2015年11月3日,几十个小商户一起跑到库市市议会哭诉他们被逼走的悲惨经历。(参见市议会录像http://cupertino.granicus.com/MediaPlayer.php?view_id=18&clip_id=1921)。Better Cupertino义工也去参访过不少店主,他们或悲痛欲绝,或无限愤慨。其中有的店主是单亲妈妈,抱着孩子哭诉说,我贪图短租的小便宜改短了租约,可是我真的不是准备短期内离开Vallco啊,失去了这家店,以后我可怎么活?有的店主说,我花了大半辈子经营我的店铺,扩展的客户群都在附近,反正Vallco现在也不是立刻夷为平地,为什么我的店不能留下?


杀死Vallco剧本第五幕: 经过了两年苟延残喘,Vallco仅剩的几个商家里,哪怕是最受库市人民欢迎的AMC也因为入不敷出,大幅亏损不得不走人。Vallco必须立刻通过新项目盖房啊,否则没有一个商户能活下去。


事实上,在2016年之后,依然坚持留下的几个店铺基本都是有着几十年长期租约,而且有着雄厚的实力,大批的本地社区客户群体作为支撑。Bay Club, Icerink, AMC等等,都在2016和2017年表示过,虽然其它商店关门,也不影响他们在此地继续开业,他们不想走也不会走。


尤其是AMC,因为地处Vallco mall的中心地段,他们当初跟前任业主签下的合同里明确规定,如果此mall人丁兴旺,业主可以提高对AMC的地租,享受更多利益分成。而假如mall里面关门的商店超过某个比例,AMC可以一分钱地租都不出,白白享受使用权。也就是说,在2015年底大部分店铺被迫关门之后,AMC一直享受的是“零地租”。在AMC的关门声明里,虽然尽量配合Sand Hill他们也根本没敢说自己在此地是因为生意萧条,入不敷出而亏本,因为去过AMC的明眼人都知道那里生意多火爆。于是他们找了另一个理由来解释自己关门,就是“公司评估此地不适合进一步的升级资金投入”。这个理由一看就很站不住脚,因为这家AMC的硬件设施已经是周围几个影院里面最新的了,其它影院运转毫无问题,为什么只有这家AMC因为无法升级维修就必须关门?


看看前面Sears等等商家的例子,不难想象,商界“奇才”Peter Pau一定是又想了什么方法买断了AMC的租约。否则,AMC为什么那么傻,放弃还有那么久才会失效的优厚旧租约条件,主动选择走人。更加fishy的是,他们还专门说,12月假如Sand Hill的新版Vallco计划通过,他们立刻就回来。其实,有了零地租,他们就算因为电影播放成本太贵,懒得播放,也只需要赖在此地8个月不播电影不就好了。干嘛还要自己主动取消租约走人,然后几个月后再回来签一个新租约?难道AMC是傻子,不知道湾区这些年通货膨胀多厉害,这么折腾就是白白失去十几年前lock的那个低租金啊。


当然,现在Vallco mall还没有死绝。为了胁迫当地人民同意Sand Hill随意兴建大型楼盘,他们的屠刀还会继续指向Vallco剩下的店家。王朝酒家,icerink冰场,保龄球馆,Bay Club健身房,到底谁将是下一个受害者?谁将在“杀死Vallco”剧本的第六幕登场?我们还不知道。但是有一点是肯定的,Sand Hill为了逼迫库市今年通过他们的新计划,他们一定还在编写新的剧本。


看看Sand Hill之前在湾区的种种劣迹:在Sunnyvale市中心,给人家搞了十年工地烂尾,把几十个商店折腾到只剩下两个,最后终于被赶走;在Palo Alto为了赖掉一个Grocery Store,只想盖楼盘不肯盖商店,跟市府撒泼耍赖折腾了三年多,最后在市府强硬手腕下服软。这次在库市,到底会是民意战胜开发商的唯利是图,无理取闹,还是市府的亲开发商派别出卖城市利益让开发商得逞?